建物分割登記 建物合併登記　－　土地家屋調査士のお仕事

別個の複数の建物が、登記簿で、主たる建物と附属建物として、
全体として1個の建物とみなして登記する場合があります。

例えば、下の図のように、主たる建物として居宅を利用し、附属建物として店舗を利用して、
全体として1個の建物として、登記をした場合です。
実際に建物は2つあるのですが、登記記録は1つで、主たる建物と符号1の附属建物と記載されています。

このように記載された建物で、
店舗部分を売却したい場合や、
抵当権の設定登記を店舗部分だけにしたい場合は、
附属建物の店舗を利用上独立させる必要があります。

この附属建物を分割し、新しい登記記録を作ることを建物分割登記といいます。

建物分割登記は、建物の真ん中を壊して、建物が二つになったからする登記ではありません。
1つの登記記録を2つ以上の登記記録にするという登記です。

図の建物の建物分割登記がなされると、
それぞれ別個の独立した建物として、登記記録が作成されて、
それぞれに売却や抵当権の設定などが可能になります。

分割する前に抵当権が設定されていた場合は、分割後の登記記録に抵当権が転写されます。

複数ある主たる建物を1個の建物として登記するために合併登記をする事ができます。
例えば、
・店舗と倉庫として、それぞれ独立した建物を合併し、1個の登記記録にする場合、
・1棟の分譲マンションをすべて買い取り、賃貸マンションにする場合に、
　　区分建物の複数ある登記記録を1つにする場合、
などがあります。

所有権登記のある建物を合併すると新たに登記識別情報が申請人に通知されます。
合併には合併禁止事項があります。合併禁止事項に触れる場合は、合併できません。
合併する事によるメリットは、あまり多くないので、実務の件数は少ないです。

建物の中間を取壊して、物理的に2つの建物のした場合にする登記のことです。
・分棟した建物を主たる建物と附属建物として登記
　　登記記録は1つのままです。
・分棟した建物を主たる建物と主たる建物として登記
　　登記記録はそれぞれの建物ごとに作成され、複数になります。

建物分棟登記は、建物の物理的な変更を伴うので、所有者に申請義務があります。

2個以上の建物の中間を増築して、1個の建物になった場合を合体といいます。
主たる建物と附属建物の中間を増築して1つの建物になった場合は合体とは言いません。
単に床面積が増加し、附属建物がなくなった建物表題変更という扱いになります。

建物の合体は、建物を増改築することで、
2個以上の登記記録が、1個の登記記録になった場合のことを言います。

建物合体登記は建物の物理的変更がなされているので、所有者に申請義務があります。

平成5年の不動産登記法改正前は、
合体前の建物は滅失登記、合体後の建物は表示登記をする事になっていました。

滅失登記後に登記簿が閉鎖されるので、これを悪用し、抵当権つきの建物を少し造作を加えて合体し、
表示登記後に抵当権を設定しない、
いわゆる抵当権飛ばしを行う人があらわれました。
現在は法の不備が訂正されて、合体登記の登記手続きが定められています。

合体前の建物が
・片方が未登記建物の場合
・片方が表題登記のみ、もう片方には所有権保存登記がある場合
・抵当権、賃借権などがついている場合
・所有者が異なる場合
等によって、申請書類や手続きが細かく定められています。

お役立ち情報
主たる建物、附属建物
主たる建物、附属建物の表題変更、建物分割登記、建物合併、建物合体の違い