地積測量図 - 土地家屋調査士事務所

康永登記測量事務所

地積測量図とは、どういう図面ですか

■Question

売買しようと思う土地を登記所で調べると、地積測量図という図面が出てきました。
どういう種類の図面ですか。

■Answer

◎地積測量図

地積測量図は、不動産登記法で定められた測量図で、
土地の表題登記、土地地積更正登記、土地分筆登記が申請されたときに、
法務局に備えることが定められている測量図です。
地積測量図は、一筆の土地の地積に関する測量の結果を明らかにする図面で、図面を作成する書式、形式が細かく定められています。
地積測量図は、現地の境界が不明となった場合でも、復元が可能となるように記載事項が定められています。

ただし、地積測量図は、作成された年代によって、記載事項が異なり、
測量技術も大幅に異なるので、その現地復元力には大きな差異があります。
古い地積測量図ほど現地復元力は低いといえます。

◎地積測量図の作成

■土地の表題登記
■土地の地積更正登記
■土地の分筆登記
上記登記申請が行われるときに、地積総量図を作成し、登記所に備え付けられることになります。

地積測量図は、土地の表題登記、土地地積更正登記、土地分筆登記が申請されたときに、法務局に備えられるので、
上記申請がなされていない土地に地積測量図はありません。
また、地積測量図は昭和35年以降に作成されることとなったので、昭和35年以前の分筆登記には、地積測量図がありません。
地積測量図は、申請によって初めて、法務局に備えられます。

地積測量図は、一度備えられると、同じ土地が分筆されるなどで新たな地積測量図が備えられない限り、
登記所に永久に備えられています。

地積測量図の内容

土地の所在、地番、地積、縮尺、申請人、作成年月日、作成者、方位、求積表、基準点表、引照点表、境界標の表示など、記録しなければならない記載事項が定められています。

地積測量図は、誰しも手数料を支払って、その写しを取得することができます。
この誰しも取得できる、ということが、公示しているということになります。
この公示によって、地積測量図が備えられた土地の隣接の土地所有者は、
地積測量図を無視して、土地の境界を決めることは当然にできません。

地積測量図があれば、境界が確定しているか

◎地積測量図は年代により評価が変わります。

地積測量図は、測量技術の進歩とともに、その精度が大きく変わっています。
また不動産登記法や不動産登記規則の変遷とともに、その取扱い基準が大きく変わっており、
年代ごとに、その見方、評価の仕方が異なります。

●昭和35年以前
原則としてこの時期の地積測量図は、法務局に備えられていません。
この時期は、土地の分筆を行う場合、市町村役場に「分筆申告図」を添付して、分筆申請を行っていました。
売買や納税のために作成した図面なので、測量せずに、机上で作製された図面もけっこうあります。
保存期間が10年であったので、多くは廃棄されています。
大阪市は結構残っていますが、地域によってはすべて廃棄された地域もあります。

●昭和35年から昭和53年
昭和40年以降は測量機器による測量が増えていきますが、初期は平板測量による測量です。
測量図の精度は、初期でも精度の良い図面がある場合もありますが、昭和50年でもかなり杜撰な図面もあります。
境界線の復元性はない、との扱いを受けます。

●昭和53年から平成5年
測量機器の電子化が進み、測量精度は上がっています。
地積測量図に境界標の記載が規定される等、境界の復元性を求められる図面になっています。
しかし、境界標が亡失していた場合などは、境界を復元できないことが多いです。

●平成5年から平成17年
平成5年の不動産登記法の法改正により、地積測量図に境界標の記載が義務付けられました。
また、隣接地との立会いが必須となり、復元性も高まりました。

●平成17年以降
公共座標による基準点測量を行うようになりました。
分筆登記の時に、分筆前の土地のすべての筆界確認が必要となりました。
地積測量図による境界の復元性は飛躍的に高まりました



お役立ち情報
地積とは、境界とは

M.Yasunaga

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