土地の境界明示義務
土地の境界を明示せずにあいまいなまま売買を実行すると、売買後に買主から、
・「ここの範囲までが自分の土地だと説明を受けた。」
・「隣のブロック塀が自分の買った敷地に入っている。」
・「隣接地の住人から丙を取り壊せと言われている。」
といったトラブルをまねき、売主に対処を求めてくることがあります。
売買後に境界紛争が発生すると、売主・買主の双方に精神的、金銭的負担が生じることとなります。
そのため、不動産取引では、契約時に、土地の境界についてはっきりと明示しておく必要があります。
これは不動産取引において、法律上求められる措置であり、これを怠ると大きなトラブルになる場合があります。
「境界を明示する」とはどういうこと
売主が買主に次のようなことを説明、確認することを示します。
◎現地で境界標（金属プレート、金属鋲、コンクリート杭等）を確認し、土地の境界線がどこであるのかを確認する。
◎法務局に地積測量図が備えられているのならば、その地積測量図を基に、現地の土地の境界線を確認する。
◎隣接地土地所有者と境界確認書を交わしていれば、その境界確認書を基に、現地の土地の境界を確認する。
◎境界が確認されていないのであれば、確認されていないことを、買主に説明する。
◎境界を明示することが困難であれば、その事情を説明する。
これらの説明を行い、売主は買主に売買する土地の範囲を明示し、説明することが重要です。
売主に求められていること
売主は、買主に対し、「境界を明示する義務」はありますが、「境界を確定する義務」はありません。
境界確定は、隣接地所有者の協力が得られない、隣接地所有者の所在が不明である、などの理由により多大な時間と費用を要する場合があります。
土地の境界確定ができないケースは少なからずあり、「境界確定の義務」を不動産売買の条件とした場合、不動産売買が不可能な土地が少なからず発生します。
「境界確定の義務」が、円滑な不動産取引の阻害要因になる場合がありますので、「境界確定の義務」を法律上の義務とはしていません。
実務上は、買主側が境界紛争を未然に防ぐため、不動産売買の条件として、境界確定を求める場合が多々あります。
売主は、トラブルを防止するためにも、買主に、境界について明確に説明できるようすることが、円滑な不動産取引に資することと考えます。
