未登記建物の相続、売買、取壊し　－　土地家屋調査士事務所

建物表題登記を行っていない建物を「未登記建物」と呼びます。銀行融資を伴わない建築などでは表題登記をせずに放置されることがありますが、相続や売買の際に発覚し、手続きが必要となるケースが多く見られます。未登記であっても固定資産税は課税されます。

相続財産としての取扱い

未登記建物も当然に財産的価値を持つため、相続財産に含まれます。相続人同士で遺産分割協議を行い、取得者を決めた上で、表題登記および所有権保存登記を行うのが原則です。放置すると以下のデメリットが生じます。

• 過料の対象となる可能性がある（不動産登記法第47条）。
• 建物の売買・譲渡が円滑に行えない。
• 所有権を第三者に対抗できない。

売買のリスクと対応

未登記状態での売買は法的に不可能ではありませんが、取引の安全性の観点からリスクが非常に高いため推奨されません。一般的には、現在の所有者が表題登記および保存登記を行った後に、第三者へ所有権移転登記を行う手順を踏みます。

未登記のまま売買を行うと、新所有者が対抗要件を備えられなかったり、税務当局への説明義務が生じたりと、税務上のトラブルに発展する可能性があります。

取壊し時の対応

• 現在の所有者が取り壊す場合：登記上の問題は生じませんが、市町村の税務課へ「家屋滅失届」を提出する必要があります。
• 新所有者が取り壊す場合：登記手続きを省略して取り壊すと、税務当局から経費の計上や所有事実について疑義を呈されるリスクがあります。適切に所有権を登記してから手続きを行うことが望ましいです。