建物表題登記を行いましょう
建物表題登記申請は、建物新築後1か月以内にしなければならないと不動産登記法で定められています。
申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処する、とあり、登記義務が定められています。
しかし、実際は法務局が、新築建物の登記を催促することはありません。
新築建物を建てるときに、金融機関の融資を受けず、建築代金を全額現金で支払うと、金融機関等から新築にかかる建物の表題登記を求められることがないので、新築建物の登記をしないということがあります。
このように建物登記をせずに放置しておくと、相続や売買が発生した場合、その時になって建物表題登記が必要となり、あわてて建物表題登記を行うことになります。
建物の表題登記を行うときには、実務上、所有権を証する書面が2通以上必要となっています。
建物の表題登記を放置し、月日が相当たった時には、この所有権を証する書面が散逸し、所有権関係の書面の作成に手間がかかります。その分登記費用も多くかかります。
建物を新築した場合は、表題登記を行うことが、のちのち起こるかもしれないトラブルや面倒を回避することができます。
建物表題登記と固定資産税
税通
法務局から税務当局に登記の情報の報告が行われています。これを「税通」といいます。
例えば、相続や売買によって名義が変更された場合、名義変更の情報が、法務局から税務当局に報告されます。
また、建物を新築し、表題登記が行われれば、その情報は、市町村の税務当局に報告されます。
この報告をもとに税務当局は調査を行い、不動産取得税や固定資産税等の徴収を行います。
今後、市町村のオンライン化に必要なシステム対応が整い次第、オンラインによる税通が進んでいくようです。
建物表題登記をしなければ税通が行われない
建物表題登記が申請されなければ、建物の新築にかかる税通は行われません。
しかし、税通が行われなかったといって、固定資産税が免れるかといえば、そうはなりません。
法務局は、登記について申請がなければ、権利を保全しない、という申請主義です。
建物表題登記は、登記官自らが登記し得る、という職権主義を採用していますが、実際は、強権的に職権主義をとることはなく、申請を待って登記事務を行っています。
一方、市町村などの税務当局は、税を徴収するために積極的に活動します。
法務局からの税通がなくとも、税務当局は、1年に1回以上定期的状況調査を行っています。
職員もしくは外注先の業者が、現地に赴き外観調査をします。
航空写真を使い、土地や建物の現況を調査します。
建物が新築されれば、その屋根が航空写真に写り、税務当局の職員が調査に来ます。
調査に基づいて課税をします。
この調査結果を税務当局が法務局に報告することはありません。
税務当局の調査が入ったからと言って、法務局に建物の登記簿が新たに備えられるということはおこりません。
不要な固定資産税を払っているかもしれません
法務局に登記された建物表題登記の情報は、税務当局の課税の基礎資料になります。
登記簿に記載された、建物の種類、構造、床面積は、この情報にもとづいて、課税当局は課税します。
建物表題登記を行わなかった場合は、税務当局が現地に赴き、調査測量をします。
課税のための調査測量なので、税務当局の調査員は不動産登記法の規則などに基づいて調査するわけではありません。
そのために、不動産登記法では不算入の取り扱いを受ける床面積が、税務当局の調査で算入されていたりする場合があります。
たとえば、ベランダや、吹き抜けは、不動産登記法の施行細則では、床面積不算入ですが、税務当局の調査では算入されていたりする場合があります。
また、本来、附属建物と登記すべき建物を、別個の独立した建物として課税評価されている場合があります。
建物表題登記を申請していれば、不要な税金を知らずに払っているという心配は減ります。
