登記の申請適格人
登記の正当な当事者(名義人）として権利能力を有することを申請適格人と言います。
つまり、建物の表題登記、保存登記の名義人として登記簿に記録することができる者のことを
申請適格人と言います。
権利能力なき社団
学校の同窓会、スポーツ振興会、町内会等で
人が集まり、組織を備えて、活動はしているが、
法人登記のない団体のことを、権利能力なき社団と言います。
この権利能力なき社団には、不動産の登記能力を認めていません。
つまり、同窓会やサッカーチームは、法人登記をしないと、
その団体名義で不動産を所有することはできません。
学校の同窓会が会館を新築しても、同窓会名義で登記することができません。
少年サッカーチームがクラブハウスを購入しても、チーム名義で登記することはできません。
権利能力なき社団が不動産を所有する場合、
会の名義で登記できないので、会に所属する個人の個人名義で不動産登記をすることになります。
会の財産を個人が勝手に流用するなどの問題が発生しますが、
権利能力なき社団の不動産登記を認めることは今後ともありえないでしょう。
仮に権利能力なき社団の不動産登記を認めると、個人が財産の隠匿に利用すると考えられるからです。
一般社団法人
同窓会やサッカーチームは、一般社団法人として法人登記をすることができます。
この法人登記をすると、その団体名で不動産を所有することができます。
サッカーチームは、「一般社団法人 ○○クラブ」名義で、クラブハウスを所有することができます。
以前は社団法人を設立するのに、行政の設立許可を必要としたり、公益性をもとめられたりして、
社団法人を設立するハードルが高かったのですが、
今では一定の手続きと登記さえすれば、誰でも設立することができます。
認可地縁団体
町内会は認可地縁団体として市町村長の認可を受けると、
町内会名義で不動産を所有することができます。
以前は、町内会長や役員の個人名義で不動産の登記をしていました。
このことが様々なトラブルを生みました。
例えば、町内会長さんが亡くなると、町内会の財産であるにもかかわらず、
相続人が所有を主張したりしました。
また、町内会長さんが個人的に負債をかかえ、
債権者が町内会長さん名義の町内会の不動産を差し押さえたりしました。
今では町内会に法人格を与えることができるようになりました。
大阪府の地縁団体は１万３千ほどあり、この中で認可地縁団体の認可を受けているのは６００ほどです。
外国法人
外国法人は当然に不動産登記の申請適格人になり得ます。
ただし法人の代表者が誰なのか、不動産登記の場合の申請適格人は誰なのか判断する必要があります。
1. 外国会社の支店として日本で営業所を設立し、登記をした場合。
外国会社の支店として営業所を設立することは、営業所は当然に外国会社です。
しかし、外国会社の本国の代表者で、不動産登記をすることはできません。
営業所の設立登記をしたときに、日本の代表者を定めます。
不動産登記は、この日本の代表者が行うことになります。
2. 外国会社の子会社として、日本法人を設立した場合。
不動産登記は、日本法人の代表者が行うことになります。
上記1と2の場合は、不動産登記で見る限り、日本の代表者が行う点で、共通しています。
3. 日本で会社登記をしていない外国法人
外国法人の本国の代表者が、不動産登記をおこなうことになります。
日本で会社登記をしていないので、日本の法務局で、印鑑証明書や資格証明書の発行はできません。
この印鑑証明書や資格証明書に代わるものの作成を行わなければなりません。
本国の公証人の認証を受けた宣誓供述書を作成することになります
清算法人
会社が解散した時は、合併及び破産の場合を除いて、取締役が清算人となります。
会社が解散しても清算の目的の範囲内で法人格を有するから、法人格が消滅するわけではありません。
法人格が消滅するのは、清算が事実上完全に終了したときです。
つまり、会社が解散しても、残っている財産があり、
その財産の整理、分配が完全に終了して初めて、会社が消滅します。
清算からもれていた財産が後から見つかれば、その財産は清算法人の財産とされます。
未登記建物が見つかれば、清算法人名で表題登記をなし、再び清算手続きを開始することになります。
胎児
胎児は停止条件付権利能力を有する者として登記能力を有します。
生まれる前だから名前はないので、「亡○○妻△△胎児」と記載して不動産登記をすることができます。
父が「生まれる前の子にこの土地をあげる」と遺言書を作って遺贈するのは認められています。
父が遺言書を作らず、亡くなった場合、胎児には法定相続分の相続は認められます。
しかし、遺産分割協議が始まった場合、胎児は遺産分割協議に加わることはできません。
母が生まれる子の持分を主張しても認められません。
