土地の売買の際に土地を測量するか、しないか
公簿売買
法務局に備え付けられている登記簿で土地を特定し、行う売買です。
土地の登記簿には土地の地番、地目、地積が記載されていますが、
これらの記載は、土地を特定するためのものであって、
その記載が正しいということを保証してくれるものではありません。
例えば、登記簿は200㎡と記載されているが、実際は100㎡しかない、ということは多々あります。
登記簿の面積を信頼して売買取引をし、後に実測してみると面積が少なかった。
買主が怒り、売主を訴えても、売主側に瑕疵や詐欺などがない限り、買主は保護されません。
公簿売買を行うのは、
■山林や農地などで、地価が安く、測量した場合、測量費用が高く付く場合
■法務局に正確な地積測量図画備えられた土地で、あらためて測量の必要がない場合
■売主が測量費用などの経費を抑えるために測量を行わず、それを買主が承諾した場合
等です。
実測売買
土地を実測した結果に基づいて売買価格を確定させる売買です。
通常、「実測売買での取引です」と不動産業者に提案されると、
境界は決まっているものだと、買主は信頼しますが、
境界が確定していない取引が結構多いのが実際です。
実測の方法は、
■売主が指示した敷地の境界の認識で、測量したもの
■隣接地所有者と立会いをし、境界を確認したが、地積更正登記を行っていないもの
■隣接地所有者と立会いをし、道路などの官民境界を確定し、地積更正登記を行ったもの
となります。
実測売買による境界確認
■売主が指示した敷地の境界の認識で、測量したもの
これは境界が確認されていないと考えて差し支えありません。
■隣接地所有者と立会いをし、境界を確認したが、地積更正登記を行っていないもの
登記簿に正しい面積が記載されません。
地積更正登記を行わないので、法務局に図面が備え付けられません。
境界標が亡失した場合、隣接地所有者と再度立会いが必要になります。
地積更正登記の費用の節約によって、上記の負担を買主が負うことになります。
■隣接地所有者と立会いをし、道路などの官民境界を確定し、地積更正登記を行ったもの
実測売買と登記簿を一致させることができます。
公簿売買であっても、取引の安全のため、隣接地所有者との立会いは済ませて置くべきです。
また、実測売買であっても境界が確定していると信頼するのは禁物です。
境界確認を済ませたのかどうか確認してください。
