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地積とは、境界とは

地積とは登記簿に記載されている土地の面積のことです。

登記簿に記載されている地積の始まりは、明治時代の地租改正事業によります。
近代的土地所有制度の始まりとともに、租税が年貢から税金に変わりました。
国が税金を払ってもらうために土地の面積を測る必要が生じたのです。
これが地積の始まりです。

明治の頃に測った地積は、明治の官吏が地元の有力者に測量の方法を大急ぎで教えて、
旗竿と縄を使って測量したものです。
税金を納める側が測量したので、税金を少なくするために、
実際の面積よりも少ない面積で、測量している場合が多いです。

長い年月の間、境界の管理がおろそかであった土地の地積は、
実測面積と大きく食い違っていることが多々あります。
正確な分筆登記や地積更正登記の行われていない登記簿の地積は、
多かれ少なかれ、実測面積と異なっているのがほとんどです。

境界とは

明治の地租改正事業によって、近代的土地所有制度が始まりました。
つまり、大名の所有していた土地が、大名から取り上げられられ、
農民や庶民の所有が認められるようになりました。

土地の個人所有が認められるようになるとともに、税金の納税義務者が、土地の所有者になりました。
税金の納税額を決めるために、土地の境界線を決め、土地の面積を測量する必要が生じました。
明治の初期に役人が中心となり、役人の指導のもと、村で測量講習会が行われ、
村人の助けを得て、田畑の境界が決められていきました。

境界の成り立ちは、税金を取る必要から、役人が土地に境界線を引いていきました。
そして、役人の引いた境界線の範囲に個人の土地の所有権が認められるようになりました。
だから土地の境界線の確認とは、境界線を土地の所有者間の話し合いで決めるものではなく、
決められた境界線がどこにあるのかを探し出す作業である、とされています。

地積の面積は正しいのか

明治の地租改正事業のときに土地の境界が決められました。
ところが決まられた土地の境界線を示す境界標を現地に残し、
それを紙に記録する技術が当時は未熟でした。
土地の台帳に地積が記録されていきましたが、境界線を明確に定めるという考えよりも、
税額を決めると言う考えに重きがおかれたようです。

登記簿は、明治の頃の地積を記載している登記簿もあれば、
現在の測量技術で測量した正確な地積を記載した登記簿もあります。
登記簿の記載されて地積は、測量をした時代の測量技術や境界を決めたルールを反映しています。

時代とともにルールは厳しくなり、現在新たに記載される地積は正確なものとなっています。
しかし、登記簿に記載された地積が、過去に記載されたものの場合、
測りなおすと大幅に違っているという事例は多くあります。

境界を探し出す

ややこしい境界

境界の成り立ちは、明治のときに、税金を納める土地の範囲として、
役人が土地の境界線を決め、土地の所有権の範囲を決めました。

ところが長い月日の経過で、境界線の位置が不明確になり、
元の境界線とは別に柵が設けられたり、建物が建つなどして
土地の占有の範囲が変わってしまう場合が多くあります。

この場合、境界線が変更になるのか。土地の所有者の話し合いで、境界線を変更できるのか。

結論から言うと、境界線の変更はできません。
境界は国が定めたものであって、民が定めたものではない、というのが法の立場です。
よって、土地の所有者による境界線の変更はできません。

では、どうするか。

境界線を探し出す。そして、境界を確定する。

探し出した境界線と、占有の範囲が異なる場合はどうなるのか。

解決方法のバリエーションはいろいろあり、ケースバイケースですが、
基本は、
■過去に決まっていた境界線を探し出す。
■新たに生じた占有している範囲を確定させる。
■占有している範囲の権利関係を整理する。

権利関係を整理する過程で、土地を分筆する場合があります。
この分筆線は、新たに境界を創るという行為です。

境界線の変更はできないが、境界線を創ることはできる、ということです。

境界の立会いとは

土地の境界線は、すでに決まっている土地に引かれている線です。
その境界線が不明となり、確認する必要が生じた場合、
不明となった境界線を探し出す作業が、境界の立会いです。

ブロック塀があるから、ブロック塀が境界だと言う主張は、
ブロック塀と境界線が一致していれば通りますが、
ブロック塀と境界線が一致しない場合は当然に通りません。
立会いによって、境界を示す証拠や証言を、現地で確認し、境界を探し出します。

境界確定は必要なのか

土地の権利の変動が生じる場合、
境界が不明だったり、境界に争いがある場合、
権利を変動させることができなくなる場合があります。

権利の変動とは、売買や相続などで所有権を移動したり、
土地に地上権や賃借権などを設定したりすることです。

例えば、
・ 土地を売買するとき、買主が安心して土地を購入できるようにするため。
・ 相続が発生し、土地の実測面積を知る必要が生じたとき。
・ 相続が発生する前に、境界を確定しておくことで、子や孫に面倒をかけさせないため。
・ 境界が不明で、隣接地の建物が越境しているのではないかと疑われるとき。 
・ 建物を建てる予定だが、境界が不明で、後のトラブルの発生が心配なとき。  

このようなときに境界確定が必要となります。



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