地目の認定 - 土地家屋調査士事務所

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宅地の認定

宅地の認定

宅地の定義は、建物の敷地及びその維持、もしくは効用を果たすための必要な土地のことです。
建物は、居宅、工場や店舗などであっても、建物の用に供する土地は宅地です。
建物が建っていれば、原則、その土地は、宅地と認定されます。

しかし、畑に土を入れて造成し、倉庫を建てたという事実だけで、
宅地と認定されるかどうかは軽々に判断できません。
不法に造成した場合、畑に戻しなさいという、原状回復が発せられる可能性があるためです。

宅地造成地の宅地認定

山林を伐採し、土地を平らに造成した、この段階で宅地認定はできません。
造成地に道路や排水溝を設置した、というような
単に宅地造成のための工事を行っただけでは、宅地認定できません。
宅地として認定されるには、将来、建物の敷地となることが確実に見込まれることが必要です。

確実に見込まれるというのは、
建物を建てるための建築確認を受けている
都市計画法の開発許可を受けている等
行政との関わりがあって初めて宅地として認定されます。
単に土地所有者の意思で、「将来、建物を建てるから」というだけでは、宅地として認定されません。

農地、雑種地の認定

農地から雑種地に変更した土地は、現況だけでは判断できない

畑をつぶして、駐車場の用地に造成したから、地目の変更登記をお願いします、という依頼があります。
現地を見に行くと、立派な駐車場で、車も数台止まっている。
現況は、雑種地という認定になります。

法務局に地目変更の登記申請をすると、申請は受理します。
但し、農地の地目変更は、農地法に定められた農地の転用許可もしくは届出を行ったかどうかの確認を求められます。

農地転用許可の必要な農地で、
許可を取っていなくて、農地に戻すよう命令する原状回復命令を出す予定だ、と
農業委員会が法務局に回答すれば、地目変更登記は却下されます。

つまり、農地の場合は、たとえ現況が農地以外であっても、
農地法の農地転用許可もしくは届出が、原則必要です。

農地の転用許可もしくは届出

農地法は、農地転用許可もしくは届出をしていない農地について、
原状回復命令を出すことができる、と定めています。
原状回復命令が出されると、農地に戻す工事をしなければならないので、
このような土地の地目変更登記は認められないということになります。

一筆の中の複数地目

地目は、1筆につき1つの地目を定めます。
1筆の中に複数の地目を定めることはできません。

駐車場を備えたレストランを経営していて、その敷地は1筆の土地として登記されている場合、
その地目は、「宅地」となります。
駐車場があるからといって「宅地・雑種地」と記載しません。

農家の広い家で、塀で囲まれた広い敷地の中に母屋があり、
離れがあり、池つきの庭があり、畑があり、駐車場があっても、
全体として敷地の利用状況を判断し、地目は「宅地」と認定されます。

大きな工場で、工場の建物があり、資材置き場があり、駐車場があっても、
全体として敷地の利用状況を判断し、地目は「宅地」と認定されます。



お役立ち情報
地目とは何ですか

M.Yasunaga

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