建物の種類と土地及び家屋の固定資産税 - 土地家屋調査士事務所

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建物の種類で土地の固定資産税額は変わるのですか

◎国の定める固定資産評価基準

建物の固定資産の評価は、国の定める固定資産評価基準によって定められます。
評価基準には詳しく細目が定められています。

この評価基準を概観すると、建物の構造や、構成材料によって建物の評価を定めています。
建物の種類が同じ「店舗」であっても、木造と鉄筋コンクリート造では評価が大きく異なります。
鉄筋コンクリート造りの建物のほうが高い評価となります。

建物が同じ構造、構成材料で、建物の種類が異なる場合、
例えば、木造の専用住宅と店舗を比較した場合、専用住宅のほうが少し高い評価の細目を定めています。

つまり、建物の種類によって家屋の固定資産税はあまり変わりません。

◎住宅用地か非住宅用地か

しかし、建物の種類によって、敷地が
 ■住宅用地であるか、
 ■非住宅用地(商業用地等)であるか、に区分けされ、
住宅用地と認定された部分につき、税の軽減の特例措置が適用され、土地の固定資産税額が変わります。

◎固定資産税の計算式

固定資産税とは、土地、家屋および償却資産を所有している人や法人に市町村が課する税金です。
 固定資産税の計算は次の式です。

固定資産税の評価額(課税標準額) X 1.4%(標準税率)

課税標準額は市町村長が決めます。

◎固定資産税の軽減措置


住宅用地については固定資産税の軽減措置が設けられています。
  ・200㎡以下の部分に関しては6分の1
  ・200㎡を越える部分に関しては3分の1
店舗や工場などの非住宅用地には軽減措置はありません。


住宅部分と店舗などの併用住宅の場合は、住宅用地の率が次のとおり定められています。
              居住部分の割合      住宅用地の率
地上4階建て以下   4分の1以上2分の1未満      0.5
地上4階建て以下   2分の1以上            1.0
地上5階建て以上   4分の1以上2分の1未満      0.5
地上5階建て以上   2分の1以上4分の3未満      0.75
地上5階建て以上   4分の3以上           1.0

具体例

3階建の建物で、1階、2階は店舗、3階は居宅、
床面積 360㎡  (1,2階 240㎡、3階120㎡)
敷地の面積 300㎡

店舗部分と居宅部分をくらべて、居住部分の割合が3分の1になります。
地上4階建て以下で居住部分の割合が3分の1の場合、住宅用地の率が 0.5になります。
敷地面積が300㎡なので、
住宅用地は 300㎡x0.5=150㎡   商業用地 300㎡x0.5=150㎡  になります。

住宅用地には軽減措置が設けられているので、
150㎡の課税標準額の6分の1が課税される評価額になります。

仮に課税標準額が1㎡あたり10万円だとすると、
100%商業用地  課税標準額3000万
具体例の場合   課税標準額1750万   1500万+1500万x1/6=1750万   
になります。
差額1250万に税率1.4%をかけると、17.5万円になります。

「店舗」と「居宅」の併用住宅にする場合、
固定資産税のことも考えて、床面積割合を決める事をおすすめします。

建物の種類で建物の固定資産税額は変わるのですか

固定資産税の課税標準となる価格は、「固定資産評価基準」によって決定されます。
各自治体は、評価を実施するために固定資産評価実施要領を定めています。

家屋の場合は、評点式評価法という手法で、評価基準表を設けて、
その評価に当てはめて課税標準を定めます。
これは、家屋の用途、構造、材質、経年、地域などによって細かく評点が定められています。

固定資産税の課税標準となる価格は、
登記簿に記載される建物の種類によって機械的に決められているものではありません。
市町村が家屋を調査し、「固定資産評価基準」にもとづいて評価しています。

一般的に鉄筋コンクリート造の建物と木造の建物であれば、
鉄筋コンクリート造の建物の評価が高く、
木造の居宅と木造の事務所であれば木造の居宅のほうが評価が高いです。



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M.Yasunaga

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